涉土税收是涉及土地资源利用、开发、转让等环节，对相关主体征收的具有特定目的和用途的税收。

涉土税收是什么

涉土税收是一系列与土地、房产相关的税收政策，旨在规范土地和房地产市场，调节土地资源利用，促进社会公平和经济稳定发展，这些税收政策通常包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税等，以下是对主要涉土税收的详细介绍：

一、土地增值税

1、定义

- 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税，它是政府参与土地增值收益分配的重要手段，具有调控房地产市场、抑制土地投机等作用。

2、纳税人

- 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，这里的“单位”包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；“个人”包括个体经营者及其他个人。

3、征税范围

4、计税依据

- 土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额的计算方法有两种：

扣除项目金额法：计算公式为：土地增值额 = 转让房地产的收入 - 扣除项目金额，扣除项目主要包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用，或者旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金、财政部确定的其他扣除项目，某企业转让一处旧厂房，转让收入为1000万元，该厂房的重置成本价为600万元，成新度折扣率为70%，则旧厂房的评估价格为600×70% = 420万元，取得土地使用权支付的金额为200万元，与转让房地产有关的税金为50万元，假设无其他扣除项目，则土地增值额 = 1000 - (200 + 420 + 50) = 330万元。

核定征收率法：如果纳税人不能按上述方法准确计算土地增值额，税务机关可以按照房地产评估价格，结合当地同类房地产交易情况，在一定幅度内核定土地增值额，再按规定的税率计算征收土地增值税，这种方法通常适用于一些难以准确核算成本费用的房地产转让情况。

5、税率

- 土地增值税实行四级超率累进税率，具体如下表所示：

某房地产开发企业转让一处房地产，经计算其土地增值额为800万元，扣除项目金额为400万元，则增值额占扣除项目金额的比例为800÷400×100% = 200%，对应的税率为60%，应缴纳的土地增值税税额为800×60% = 480万元。

二、城镇土地使用税

1、定义

- 城镇土地使用税是以在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人为纳税人，根据其实际使用土地的面积，按规定的单位税额计算征收的一种资源税性质的税种，它旨在促进合理使用城镇土地，提高土地使用效益。

2、纳税人

- 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，这里所说的“使用”，包括拥有土地使用权的单位和个人，以及实际占用土地但未办理土地使用权过户手续的单位和个人，某企业在城市郊区拥有一块工业用地，该企业就是城镇土地使用税的纳税人；又如，某个体商户在县城租赁门面房从事经营活动，虽然其不拥有该土地的所有权，但在租赁期间实际占用了土地，因此也是城镇土地使用税的纳税人。

3、征税范围

- 仅限于城市、县城、建制镇、工矿区内的土地，城市是指经国务院批准设立的市；县城是指县人民政府所在地；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地，农村地区的土地不属于城镇土地使用税的征税范围。

4、计税依据

- 城镇土地使用税以纳税人实际使用的土地面积为计税依据，对于拥有土地使用权的纳税人，其实际使用的土地面积通常以其持有的土地使用权证书上记载的面积为准；对于尚未办理土地使用权过户手续的实际占用土地的纳税人，其实际使用的土地面积由税务机关根据实际情况确定，某企业拥有一块土地使用权证书记载面积为1000平方米的商业用地，该企业就应按1000平方米作为计税依据计算缴纳城镇土地使用税。

5、税率

- 城镇土地使用税采用定额税率，即规定每平方米土地的固定税额，不同地区、不同用途的土地适用不同的税额标准，大城市每平方米年税额一般在1.5元至30元之间；中等城市每平方米年税额一般在1.2元至24元之间；小城市每平方米年税额一般在0.9元至18元之间；县城、建制镇、工矿区每平方米年税额一般在0.6元至12元之间，在某大城市的商业中心区域，一家店铺占地面积为50平方米，若该区域每平方米年税额为20元，则该店铺每年应缴纳的城镇土地使用税税额为50×20 = 1000元。

三、耕地占用税

1、定义

- 耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，其目的是加强土地管理，合理利用土地资源，保护耕地，耕地是指用于种植农作物的土地，包括水田、旱地、菜地、鱼塘等。

2、纳税人

- 占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人为耕地占用税的纳税人，某村民经批准在自家承包的耕地上建造了一栋住宅，该村民就是耕地占用税的纳税人；又如，某企业经审批在耕地上建设了一个工厂，该企业同样需要缴纳耕地占用税。

3、征税范围

- 征税范围包括国家所有和集体所有的耕地，无论是国有农场的耕地、集体所有的耕地，还是农民个人的承包耕地，只要被用于建房或从事其他非农业建设，都属于耕地占用税的征税范围，占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，视同占用耕地征收耕地占用税，某村将一片集体所有的鱼塘填平后用于建设村办企业厂房，这一行为就需要缴纳耕地占用税。

4、计税依据

- 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，实际占用耕地面积的确定，一般以县级以上人民政府依法批准的土地使用证所确认的面积为准；未经批准占用耕地的，以实地测量的土地面积为准，某企业经批准占用耕地1000平方米用于建设仓库，则计税依据就是这1000平方米的耕地面积。

5、税率

- 耕地占用税实行地区差别定额税率，根据不同地区的人均耕地面积和经济发展情况，规定不同的适用税额标准，人均耕地面积越少的地区，税率越高，在一些人均耕地面积较少的东部发达地区，占用耕地建房可能每平方米需要缴纳几十元的耕地占用税；而在人均耕地面积相对较多的中西部地区，税率可能会相对较低。

四、契税

1、定义

- 契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财产税，它是一种典型的行为税，通过征收契税来保障不动产所有人的合法权益，同时也为地方财政筹集一定的资金，当一个人购买一套商品房时，在办理房产证的过程中就需要缴纳契税。

2、纳税人

- 在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，这里的“承受”是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为，甲将自己名下的一套房产赠与乙，那么乙作为房产的承受人就是契税的纳税人；再如，丙通过购买的方式取得一块土地使用权，丙就是该笔契税的纳税人。

3、征税范围

- 包括土地使用权转让和房屋所有权转让，土地使用权转让是指一方将土地使用权转移给另一方的行为，如国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与、交换等）；房屋所有权转让是指房屋产权从一方转移到另一方的行为，如房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等，某企业将其闲置的一块国有土地使用权转让给另一家企业用于建设厂房，这一土地使用权转让行为就属于契税的征税范围；又如，个人之间进行二手房买卖交易时，房屋所有权的转移也需要缴纳契税。

4、计税依据

- 契税的计税依据根据土地、房屋交易的不同情况有所不同：

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖：其计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益，甲购买一套价值200万元的商品房，双方签订的购房合同中明确房价为200万元，那么这200万元就是契税的计税依据。

土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为：计税依据由税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定，某人将自己的房产赠与朋友，由于没有明确的交易价格，税务机关会根据当地同类房产的市场交易价格来核定契税的计税依据。

5、税率

- 契税实行幅度比例税率，税率一般在3% - 5%之间，具体的适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，某省规定购买首套房且面积在90平方米及以下的，契税税率为1%；面积在90平方米以上的，契税税率为1.5%，如果是购买二套房，无论面积大小，契税税率统一为2%。

五、房产税

1、定义

- 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，它是地方财政收入的重要来源之一，有助于调节房地产市场，促进房屋资源的合理利用，一个企业拥有多处房产用于出租经营，就需要按照规定缴纳房产税。

2、纳税人

- 房产税由产权所有人缴纳，产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳，某国有企业拥有一栋办公楼，该企业就是房产税的纳税人；又如，某房东将其房屋出典给他人，承典人则需要缴纳房产税；再如，一处房产存在产权纠纷尚未确定归属，暂时由物业公司代管，那么物业公司就是该房产税的纳税人。

3、征税范围

- 房产税的征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，农村地区的房屋目前暂不纳入房产税的征税范围，位于某城市市区内的居民住宅、商业用房等都需要缴纳房产税；而位于农村的自建住房则不需要缴纳房产税。

4、计税依据

- 房产税的计税依据分为两种：

从价计征：按照房产余值计算缴纳，房产余值是指房产原值一次减除一定比例（一般为10% - 30%，具体比例由省、自治区、直辖市人民政府规定）后的余值，某企业有一处房产原值为100万元，当地规定的减除比例为20%，则该房产的余值为100×(1 - 20%) = 80万元，以此作为计税依据计算房产税。

从租计征：对于没有房产原值或房产用于出租的情况，按照房产租金收入计算缴纳，某人将自己位于市区的一套住房出租，每月租金收入为3000元，那么就以这3000元的租金收入作为计税依据来计算房产税。

5、税率

- 房产税采用比例税率：

从价计征：税率一般为1.2%，某企业一处房产余值为100万元，按1.2%的税率计算，每年应缴纳房产税税额为100×1.2% = 1.2万元。

从租计征：税率一般为12%，如上述出租住房的例子，月租金收入3000元，年租金收入为3000×12 = 36000元，按12%的税率计算，每年应缴纳房产税税额为36000×12% = 4320元。

六、相关问答FAQs

1、问：如果个人将房产无偿赠与给自己的直系亲属，是否需要缴纳契税？

答：根据相关规定，个人将房产无偿赠与自己的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等直系亲属的，一般情况下不需要缴纳契税，但如果受赠人后续将该房产转让时，在计算土地增值税等相关税费时可能会有特殊规定。

2、问：企业闲置的土地是否需要缴纳城镇土地使用税？

答：需要缴纳城镇土地使用税，城镇土地使用税的纳税人是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，只要企业持有土地并在该土地上存在一定的使用权状态（即使是闲置），就应当按照规定缴纳城镇土地使用税，除非符合税法规定的免税条件（如特定的公共用地等）。

小编有话说

涉土税收涉及多个方面和环节，对于个人和企业来说都具有重要意义，了解这些税收政策有助于我们更好地规划经济活动中的土地和房产相关事务，避免因税务问题产生不必要的损失，这些税收政策也是国家宏观调控房地产市场和土地资源合理利用的重要工具，在实际生活中，我们应该关注税收政策的动态变化，确保自身的经济活动合法合规。