契税征收依据是土地使用权、房屋所有权发生转移的土地、房屋。
契税征收依据详解
契税，作为在土地、房屋权属发生转移时，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税，其征收有着明确的依据和相关规定，以下将从法律法规、征收范围、计税依据以及税率等方面详细阐述契税征收的依据。
一、法律法规依据
我国契税的征收主要依据相关税收法律和行政法规。《中华人民共和国契税法》是规范契税征收的重要法律文件，它明确了契税的征税范围、纳税人、税率等基本要素，为契税征收提供了坚实的法律基础，国务院及相关部门还会根据具体情况制定实施细则和相关政策，对契税征收中的具体问题进行进一步明确和细化，确保契税征收工作的合法性、规范性和可操作性，对于不同性质的房产转移、特殊情形下的税收优惠政策等，都有相应的法规解释和规定，以适应经济社会发展和税收管理的需要。
二、征收范围依据
契税的征收范围主要包括土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等情况，具体如下表所示：
| 征收范围类型 | 具体情形示例 |
| 土地使用权出让 | 政府将国有土地使用权在一定期限内出让给企业或个人，企业或个人支付出让金并取得土地使用权。 |
| 土地使用权转让 - 出售 | 甲企业将其拥有的一块土地使用权卖给乙企业，乙企业支付相应价款并获得该土地使用权。 |
| 土地使用权转让 - 赠与 | A 个人将自己名下的一块土地使用权无偿赠送给 B 个人。 |
| 土地使用权转让 - 交换 | 丙公司以一块土地使用权换取丁公司的另一块土地使用权，双方互换土地使用权的行为。 |
| 房屋买卖 | 张某购买李某的一套商品房，通过签订购房合同并支付房款，取得该房屋所有权。 |
| 房屋赠与 | 王某将其自有的一套房子赠与给儿子小王。 |
| 房屋交换 | 赵某与孙某交换各自的房屋，以满足各自的居住或经营需求。 |
在这些行为发生时，承受土地、房屋权属的单位和个人就需要按照相关规定缴纳契税，这是基于对这些权属转移行为的课税，旨在规范土地和房地产市场交易秩序，调节财产流转环节的收益分配。
三、计税依据
契税的计税依据根据不同情况有所区别，主要分为以下几种：
1、土地使用权出让、出售、房屋买卖：其计税依据一般为成交价格，即土地、房屋权属转移合同中确定的价格，在某地块的土地使用权出让中，出让合同约定的价格为 500 万元，那么这 500 万元就是契税的计税依据，如果成交价格明显低于市场价格且无正当理由，税务机关可能会参照市场价格核定计税依据，以防止纳税人通过低价申报逃避纳税义务。
2、土地使用权赠与、房屋赠与：由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定计税依据，因为赠与行为没有实际的交易价格，所以需要通过合理的评估来确定一个相对公允的价值作为计税基础，某人赠与一套房产，税务机关会综合考虑该房产的地理位置、面积、房龄、周边配套设施等因素，参照同类房产的市场售价来核定契税计税依据。
3、土地使用权交换、房屋交换：其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额，甲用价值 80 万元的房产交换乙价值 100 万元的房产，那么计税依据就是 100 万元减去 80 万元后的差额 20 万元，这种计税方式体现了对交换行为中增值部分的课税原则。
四、税率依据
契税实行幅度比例税率，税率一般在 3% - 5%的幅度内，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在上述幅度内按照本地区的实际情况确定，这一税率设定机制充分考虑了不同地区的经济发展水平、房地产市场状况以及财政需求等因素，经济发达地区可能由于房地产市场活跃、土地资源相对稀缺等原因，适用相对较高一些的税率；而一些经济欠发达地区则可能采用相对较低的税率，以促进当地的房地产交易和经济发展，国家为了鼓励某些特定行为或扶持特定产业，还会出台相关的税收优惠政策，对符合条件的情况给予减税或免税待遇，如个人购买家庭唯一住房，面积在 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税等。
契税征收依据涵盖法律法规、征收范围、计税依据和税率等多个方面，这些依据相互关联、相互配合，共同构成了完整的契税征收体系，确保了契税征收工作在法治轨道上有序进行，同时也在调节经济、促进社会公平等方面发挥着重要作用。
FAQs
问题 1：购买二手房时，契税计税依据如何确定？
答：购买二手房时，契税计税依据首先看成交价格，如果能提供合法有效、真实准确的购房合同价格，且该价格无明显低于市场价格的情况，那么就以合同价格作为计税依据，但如果无法提供购房合同价格，或者税务机关认为成交价格明显低于市场价格且无正当理由，税务机关会参照当地同类房地产的市场价格来核定计税依据。
问题 2：夫妻之间房产更名需要缴纳契税吗？
答：夫妻之间在婚姻关系存续期间进行房产更名，一般情况下是不需要缴纳契税的，因为这属于婚姻关系存续期间夫妻之间对财产的处置行为，不涉及土地、房屋权属向第三方转移的情况，不属于契税的征收范围，但如果是在办理离婚手续后，一方将房产过户给另一方，这种行为实际上是一种房屋权属转移行为，可能需要根据当地政策和具体情况判断是否需要缴纳契税，有些地区可能会根据实际情况给予一定的税收优惠或减免，但也有一些地区可能会视同正常房产过户征收契税，具体需咨询当地税务机关了解详细政策。
小编有话说
契税作为房地产交易环节的重要税种，其征收依据涉及多个方面，与我们的生活息息相关，了解契税征收依据，不仅有助于我们在进行土地和房屋交易时做好税务规划，避免不必要的税务风险和经济损失，还能使我们更好地理解国家的税收政策和房地产市场调控手段，希望本文的介绍能帮助大家对契税征收依据有一个清晰、全面的认识，在实际生活中遇到相关问题时能够从容应对。
